計劃在泰國置業設廠，首先要了解泰國變更土地用途的分區限制及注意事項，才能避免工廠因地契問題延誤動工。本文將整理泰國土地分區制度、IEAT與BOI兩條申請途徑，讓你充分了解泰國變更土地用途的申請程序，助你少走冤枉路。
泰國土地用途分區制度簡介
泰國土地用途並非任意使用，而是受《城市規劃法》約束。每個府（省）均設有具體城市規劃，每五年更新一次，訂明各地段可興建的建築類型、建築面積比（Floor Area Ratio, FAR）及開放空間比例。地段一般以顏色標示用途，紫色為工業用地，黃色多為低密度住宅，紅色為商業用地。若土地現有分區與計劃用途不符（例如打算將農業綠地轉為工業廠房），就需要辦理泰國變更土地用途申請，以取得合法的使用權限。
常見土地用途分類
泰國主要以顏色來區分各種土地用途，以下是常見的 7 大土地用途：
- 紅色（商業用地）：可興建大型商場、辦公大樓及高密度住宅
- 黃色（低密度住宅區）：一般只容許興建獨立屋或低層住宅
- 橙色（中密度住宅區）：可興建中高層公寓（Condo）及聯排別墅
- 綠色（農地）：主要供耕作及畜牧，興建其他類型建築受嚴格面積及類型限制
- 紫色（工業用地）：專供工廠、倉儲及製造業使用，一般遠離市中心
- 藍色（政府用地）：政府機構、學校、醫院及公共設施用地
- 白色（未規劃用地）：儲備用地，一般限制開發，須待日後城市規劃調整
泰國變更土地用途的限制
並非所有地段都能自由變更用途，實際能否申請與地段所在分區、周邊環境及土地權狀種類有關。
分區規劃限制
若地段位處保護區、行洪區或政府劃定的保留地，一般不接受用途變更申請，即使業主願意補交費用亦然。部分分區雖容許變更，但須配合最低地積比、退縮距離等技術要求。
外資持有與經營限制
至於IEAT工業區內的法人，則須先按 IEAT 規定取得土地使用許可，才可進一步申請持有地權。根據 BOI 官方文件，外資持股達50%或以上的 BOI 促進企業，須向 BOI 轄下投資促進辦公室（OBOI）遞交申請，方可取得土地持有權；獲批後，OBOI 會發函通知申請人，並知會地政廳或府尹辦公室。
土地文件要求
根據IEAT官方手冊，申請人須提交地契（Chanote）副本，或其他證明有權使用該土地的文件（如買賣意向書、租約等），並由泰國地政廳核發或核實，方符合申請資格。
泰國變更土地用途申請程序
在實務操作上，工業用途的土地使用申請主要透過IEAT或BOI兩條官方途徑處理，適用對象及審批安排有所不同。
分區規劃限制
| 項目 | IEAT途徑 | BOI途徑 |
|---|---|---|
| 法律依據 | 《工業區管理局法》 | 《投資促進法》第27條 |
| 適用對象 | 於 IEAT 工業區內申請土地使用 | 外資持股50%或以上的BOI促進企業 |
| 申請機構 | IEAT總部或廠房所在地之工業區辦辦事處 | BOI轄下投資促進辦公室（OBOI） |
| 費用 | 土地使用許可費10,000泰銖（未連增值稅） | 官方文件未列明統一收費標準 |
| 一般審批時間 | 文件齊備者，初步審批最快同一工作天內完成；如需轉介其他機關，法定審批期不超過30個工作天 | 因應個別項目而定 |
透過IEAT申請的重點步驟
申請人須提交 1 號表格，連同身份證明、公司登記證明、股東名冊、生產流程說明、污染防治措施、地契副本及工業區總體規劃圖等文件。IEAT 會先核對申請是否符合城市規劃法及該工業區的環評報告，再審視地段面積、行業類別是否切合總體規劃，審批完成後會透過電話、傳真或電郵通知結果。
透過BOI申請的重點步驟
企業須先取得 BOI 投資促進資格，並確認外資持股達50%或以上，才可向 OBOI 遞交土地持有申請。獲批後，OBOI 會發出核准函，並同時通知地政廳或項目所在府份的府尹辦公室，以便後續辦理地權登記。
申請泰國變更土地用途的注意事項
土地使用許可獲批後，仍有幾項官方要求須留意，避免因後續程序延誤動工。
環評要求
根據IEAT官方手冊，若擬經營業務類別依法須編製環境影響評估（EIA）、環境與健康影響評估（EHIA）或初步環境評估（IEE）報告，須先向泰國國家環境政策及規劃辦公室（ONEP）完成相關評估，評估報告的建議及限制條件亦會列作土地使用許可的附帶條件。另外，若涉及《工廠法》第101、105、106類廠房，IEAT 亦須先徵詢泰國工業廳的專業意見，方可完成審批。
常見延誤原因
若個案須轉介其他政府機關審批，審批時間會因應該機關的處理進度而延長；另外，每年11至12月為工業區經營許可續期高峰期，申請宗數較多亦可能影響處理速度。建議申請前備妥所有文件，並預留時間應對可能出現的轉介程序。
外國人在泰國買地須知
外國人原則上不可以在泰國直接持有土地，這是泰國《土地法典》的一般規定。不過，法例設有兩項主要例外：於IEAT工業區設立的法人，亦可申請持有工業用地。取得BOI投資優惠的企業，可就核准業務持有土地；
一萊等於多少平方米？
1萊（ไร่）等於1,600平方米，這是泰國官方地契及土地買賣最常用的面積單位。泰國土地面積傳統上以「萊、งาน、平方哇」三級單位表示：1萊等於4งาน，1งาน等於100平方哇，1平方哇等於4平方米，換算下來1萊即等於1,600平方米。
如何在泰國買土地？
首先需要確定用途：自用／出租、設廠經營（IEAT工業區）或 投資（BOI），由此判斷合資格途徑。之後就向相應機構提交申請，例如 IEAT土地使用許可、BOI投資優惠申請。如選用長期租賃，則須簽訂不超過30年的正式租約並登記生效。建議委託熟悉當地法規的專業顧問，以確保合規及避免代持風險。
在泰國變更土地用途 你需要專業代辦
如你正計劃在泰國買地設廠，想了解泰國變更土地用途的申請程序或限制的問題，歡迎聯絡對路泰國 Good Channel Thai ，我們於香港及泰國均設有專業團隊，一站式協助中國、香港及台灣企業在泰國設立100%外資控股公司，並由熟悉當地法規的顧問跟進泰國變更土地用途的注意事項，助你加快落地進度。
參考資料：
- BOI – QUICK GUIDE TO STARTING A BUSINESS IN THAILAND 2026
- BOI – FAQ
- IEAT – Handbook
